Setki mieszkań na wynajem krótkoterminowy w Edynburgu bez pozwolenia planistycznego – działacze mówią o luce w prawie

Setki mieszkań wynajmowanych turystom w Edynburgu działają, mimo że odmówiono im pozwolenia planistycznego. Jak podaje nadawca publiczny BBC, z analizy działaczy na rzecz mieszkalnictwa wynika, że spośród 1 754 całych lokali w mieście, które mają licencję na wynajem krótkoterminowy (short-term lets, STL), aż 800 otrzymało odmowę pozwolenia planistycznego. Ponieważ mają licencję, ich właściciele mogą nadal ogłaszać je w serwisach takich jak Airbnb. Działacze wzywają radę miasta Edynburg do częstszego korzystania z uprawnień egzekucyjnych, a właściciele lokali przekonują, że przepisy o wynajmie krótkoterminowym wprowadzone w 2023 r. nie działają tak, jak powinny.

Rada miasta Edynburg zapewnia, że jej polityka licencyjna pomaga dopilnować, by mieszkania wynajmowane turystom były bezpieczne i właściwie uregulowane.

Jak działają przepisy

Nowe przepisy wprowadzono, aby zaradzić problemom z popytem na mieszkania i z zachowaniami aspołecznymi, zwłaszcza w miejscach takich jak Edynburg, gdzie zjawisko to jest szczególnie nasilone. Każdy, kto oferuje zakwaterowanie w ramach wynajmu krótkoterminowego, musi mieć licencję – w przeciwnym razie grozi mu zakaz prowadzenia działalności i grzywna do 2 500 funtów. Wymogi licencyjne różnią się w zależności od tego, czy wynajmowany jest wolny pokój, czy cały lokal na stałe.

Lokale, które zaczęły działać jako wynajem krótkoterminowy po wprowadzeniu w mieście strefy kontroli we wrześniu 2022 r., muszą mieć także pozwolenie planistyczne, jeśli właściciel w nich na stałe nie mieszka. Zgodnie z przepisami pozwolenie będzie potrzebne również dla części lokali mieszkalnych, które już przed tą datą przekształcono w wynajem krótkoterminowy.

Osoby z branży twierdzą, że w praktyce każdy cały lokal musi obecnie mieć zgodę planistyczną, a większość wniosków jest odrzucana.

Co pokazują nowe dane

Analizę publicznie dostępnej dokumentacji planistycznej i licencyjnej przeprowadziły związek najemców Living Rent oraz rada społeczności lokalnej Leith Harbour & Newhaven Community Council. Wynika z niej, że 6 września 2026 r. odpowiednie licencje miało łącznie 1 754 całych mieszkań lub domów.

Zdecydowana większość – 1 225 lokali – nie miała pozwolenia planistycznego. Albo dlatego, że ich właściciele o nie nie wystąpili (w części przypadków nie było to wymagane), albo dlatego, że im odmówiono. Spośród lokali z ważną licencją 800 otrzymało odmowę zgody planistycznej i nie uzyskało jej później w odwołaniu. Mimo to mogą działać do czasu odnowienia licencji, co zwykle następuje od roku do trzech lat po jej wydaniu.

Odmowy dotyczą m.in. mieszkań w kamienicach mieszkalnych oraz lokali w rejonach o dużym zagęszczeniu wynajmu krótkoterminowego. Jak w przypadku wszystkich naruszeń prawa planistycznego, rada miasta może podjąć działania wobec właścicieli działających bez pozwolenia, ale egzekucja nie jest automatyczna – prowadzi się ją uznaniowo, w sposób „rozsądny i proporcjonalny”.

Zarzut „ogrywania systemu”

Osoby ubiegające się o licencję w Edynburgu muszą być w trakcie starania się o właściwe pozwolenie planistyczne albo już je mieć. Działacze twierdzą, że część właścicieli „ogrywa system”: składa wniosek planistyczny razem z wnioskiem o licencję, a po jej uzyskaniu wniosek planistyczny wycofuje. Z analizy Living Rent wynika, że w przypadku 465 licencjonowanych całych lokali wniosek planistyczny wycofano raz, a w przypadku 110 – więcej niż raz.

Chas Booth, radny Szkockich Zielonych z Leith, który zasiada zarówno w komisji licencyjnej, jak i planistycznej, uważa, że rada miasta robi za mało, by egzekwować przepisy planistyczne i licencyjne, a przepisy rządu Szkocji nie spełniają swojej funkcji.

W prawie jest ogromna luka, którą wykorzystują setki właścicieli lokali na wynajem krótkoterminowy, a mieszkańcy przez to cierpią. Szkoccy ministrowie muszą się wreszcie obudzić. W tych przepisach jest luka wielka jak wrota stodoły i trzeba ją pilnie zamknąć – powiedział.

Niall Robb ze związku najemców Living Rent podkreślił, że rada miasta musi zaostrzyć egzekwowanie przepisów.

To, że większość lokali na wynajem krótkoterminowy nie ma wystarczającego pozwolenia planistycznego, pokazuje, jak wynajmujący wykorzystują słabe przepisy i brak egzekucji, by zarabiać kosztem najemców i całych dzielnic. Społeczności lokalne są coraz bardziej niszczone przez właścicieli mieszkań wakacyjnych, którym zależy tylko na zysku. W rezultacie mieszkańcy, dzięki którym miasto codziennie funkcjonuje, są wypychani przez horrendalnie wysokie czynsze i brak mieszkań – mówił.

„Żołądek podchodzi do gardła na dźwięk walizek”

Katie Beale, mieszkanka Leith, wielokrotnie miała problemy z gośćmi zatrzymującymi się w mieszkaniu na wynajem w jej klatce schodowej. Jak opowiada, uciążliwy jest ciągły hałas, nieustanna rotacja i obcy ludzie na korytarzu. Gdy zna się sąsiadów, każdy ma swoje przyzwyczajenia i wszyscy się wzajemnie szanują. „Ale żołądek podchodzi do gardła, kiedy słychać walizki na kółkach toczące się ulicą” – mówiła.

Według niej zdarzało się, że goście biegali po korytarzach, naciskali wszystkie przyciski domofonu w klatce i wyrzucali rzeczy przez okno na ulicę. Mieszkańcy musieli wzywać policję w związku z hałasem. Jak przyznaje, jest dość odporna, ale ciągła wymiana obcych ludzi męczy, a to, kto się pojawi, to kwestia przypadku. Zaznacza przy tym, że goście w Edynburgu są mile widziani – powinni jednak zatrzymywać się we właściwych miejscach.

„To niesprawiedliwe” – mówi właściciel

Paul Phillips ma mieszkanie na wynajem turystyczny w centrum Edynburga i jest dyrektorem niewykonawczym organizacji branżowej Association of Scotland’s Self-Caterers (ASSC). Jego lokal jest jednym z 800, które mają licencję, ale którym rada miasta odmówiła pozwolenia planistycznego.

Mój lokal ma licencję i działa, nie sprawiając żadnych problemów sąsiadom. Spodziewam się jednak, że w pewnym momencie będę musiał go zamknąć, gdy przyjdzie czas na ponowny wniosek o licencję, bo nie mam pozwolenia planistycznego. W mieście spotkało to już wiele osób – powiedział.

Phillips szacuje, że na starania o wszystkie wymagane zezwolenia dla swojej działalności wydał około 8 000 funtów. Obecny system regulacji wynajmu krótkoterminowego określił jako „bardzo frustrujący” dla wszystkich zainteresowanych stron.

Szczerze mówiąc, czuję, że to niesprawiedliwe. Zarówno samorządy, jak i właściciele lokali mają już wystarczająco dużo danych, by rozumieć, gdzie leżą problemy. Uważam, że rozsądnie byłoby zrobić krok wstecz i poprawić przepisy tak, by firmy, które od wielu lat działają bez problemów, mogły działać dalej, a lokale sprawiające kłopoty lub niebezpieczne nie mogły funkcjonować – dodał.

Postępowania rady miasta

Jak nieoficjalnie wiadomo, rada miasta Edynburg prowadzi obecnie 329 postępowań egzekucyjnych dotyczących wynajmu krótkoterminowego. 117 z nich dotyczy lokali z licencją, a pozostałe 212 – lokali bez licencji. W ubiegłym roku pierwszego w mieście właściciela skazanego za prowadzenie wynajmu krótkoterminowego bez licencji ukarano grzywną w wysokości 600 funtów. Do szkockiej prokuratury przekazano łącznie 32 sprawy związane z wynajmem krótkoterminowym, obejmujące 52 przestępstwa.

Nasza polityka licencyjna pomaga dopilnować, by mieszkania wynajmowane turystom były bezpieczne i właściwie uregulowane. Wiemy o problemie na styku licencji i pozwoleń planistycznych, a nasza komisja planistyczna zgodziła się wystąpić do rządu Szkocji o znalezienie rozwiązań. Zatrudniliśmy też sześć dodatkowych osób na pełen etat, by dopilnować, że właściciele lokali mają licencje – przekazała przewodnicząca rady miasta Edynburg Jane Meagher.

Stanowisko rządu Szkocji

We wrześniu szkocka minister ds. finansów publicznych Hannah Mary Goodlad była pytana w parlamencie Szkocji (Holyrood), czy przepisy zostaną zmienione tak, by lokale nie mogły działać jako wynajem krótkoterminowy bez pozwolenia planistycznego.

Na mocy obowiązujących przepisów o licencjach władze mogą już teraz odmówić rozpatrzenia nowego wniosku o licencję, jeśli uznają, że doszło do naruszenia przepisów planistycznych. Prowadzenie działalności bez wymaganego pozwolenia planistycznego jest naruszeniem tych przepisów. Organy planistyczne mogą już podejmować działania egzekucyjne – odpowiedziała.

Jak dodała, Szkocja już teraz może z dumą zapewniać gości, że zakwaterowanie w ramach wynajmu krótkoterminowego w całym kraju spełnia jednolite standardy bezpieczeństwa.